פסק-דין בתיק ת"א 29127-11-10

1.         תביעה לסעד הצהרתי לפיו ההסכם שנחתם ביום 25.9.08 בין התובעים לבין הנתבעת בטל, וכי על הנתבעת להשיב לתובעים את כל הכספים ששולמו לה עד כה על פי ההסכם, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום תשלומם ועד למועד השבתם לידי התובעים, ולחייב את הנתבעת לשלם לתובעים את הפיצוי המוסכם בגין הפרת ההסכם; תביעה שכנגד לאכיפת ההסכם.

העובדות שאינן שנויות במחלוקת

2.         התובעים (עמותה שלא למטרות רווח המסייעת לזוגות הסובלים מבעיות פוריות, ומנהלה, להלן: התובעים או העמותה) והנתבעת (בעלת הזכויות והזכאית להירשם כבעלת הזכויות בנכס נשוא התובענה), כרתו ביניהם הסכם ביום 25.9.08, לפיו תרכוש העמותה נכס מקרקעין מידי הנתבעת. היה זה לאחר שבמשך עשר השנים שקדמו להסכם, שכרה העמותה למטרותיה את הנכס מידי הנתבעת. 

3.         בחוזה המכר (נספח א' לכתב התביעה) הוגדר הנכס כך:

"הואיל והמוכרת מצהירה כי הינה הבעלים הבלעדי והזכאית להרשם כבעלת הזכויות המהוונות בדירת קוטג' המצויה בקומת הקרקע ברח' בעל השאילתות 4א' ירושלים הידועה גם כחלק מגוש 30157 חלקה 142 והרשום בלשכת המקרקעין ע"ש רשות הפיתוח בשטח של כ- 187 מ"ר המכונה 'דירה 2' הכוללת יחידת מחסנים הצמודה לדירה בשטח של כ- 81 מ"ר וגינה צמודה בשטח של כ- 30 מ"ר בקומת הקרקע, וכן חניה לא מקורה לרכב פרטי אחד (להלן ביחד - 'הדירה'). עותק מנסח הרישום מאישור ממ"י ומתשריט הדירה מצ"ב כנספח א'-ג' להסכם זה".

ואכן, טבלת השטחים המצורפת להסכם, והמהווה חלק ממנו, מתארת את הנכס כדירת קוטג', ששטחה 187.5 מ"ר, ולה יחידת מחסנים צמודה בשטח 81.3 מ"ר  (בקומת המרתף), וקרקע מוצמדת בשטח 31.10 מ"ר. הואיל והבית בו מצוי הנכס טרם נרשם כבית משותף, התחייבה הנתבעת, בסעיף 13 להסכם, כי תרשום את הנכס "כתת חלקה עצמאית במסגרת צו רישום הבית המשותף כשכל ההצמדות על פי הסכם זה צמודות לדירה". במבוא להסכם נאמר, כי הנתבעת מתחייבת לרשום את הנכס כאמור "באופן שישקף נאמנה את זכויות הקונה ובהתאם לאמור בהסכם...".

4.         כאמור, בעת חתימת ההסכם טרם נרשם הבניין בו מצוי הנכס כבית משותף וטרם נרשם על שם הנתבעת. מאחר שהתובעים היו זקוקים למשכנתא על מנת לממן את הרכישה, נקבע בהסכם כי תשלום התמורה ייעשה בהדרגה, בהתאם למילוי התחייבויותיה של הנתבעת על פי ההסכם. בהקשר זה, קבע סעיף 11 להסכם כדלהלן:

"ידוע למוכר כי מימון העסקה על ידי הקונה מתבסס על קבלת משכנתה מבנק מסחרי לצורך השלמת מימון כספי התמורה על פי הסכם זה וקיומה של עסקת מכר זו מותנית בקבלת המשכנתה על ידי הקונה. לפיכך מתחייב המוכר לחתום על כל מסמך שידרש על ידי הבנק לצורך קבלת המשכנתה. היה ומסיבה התלויה באופן רישום הזכויות על שם המוכר לא יהיה ניתן לקבל משכנתה לצורך התשלום הנקוב בסעיף 3.2.4 לעיל, כי אז ידחה התשלום במקביל, עד להסדרת רישום הדירה על שם המוכר ומתן אפשרות לקונה לקבל המשכנתה".

5.         הנכס נמכר לתובעים תמורת 1,140,000$. על פי תנאי התשלום, כפי שנקבעו בהסכם, היה על התובעים לשלם סכום של 100,000$ במעמד חתימת ההסכם; סכום של 200,000$ אמור היה להיות משולם עד ליום 24.11.08, ובלבד שעד למועד זה תרשם הנתבעת כבעלת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, תרשם הערת אזהרה לטובת התובעים, והתובעים יחתמו על יפוי כוח בלתי חוזר לצורך ביטול הערת האזהרה במקרה בו יפרו את ההסכם הפרה יסודית. לחילופין הוסכם כי הנתבעת תוכל להמציא אישור לפיו נרשמו הזכויות על שמה במינהל מקרקעי ישראל; סכום נוסף של 75,000$ היה אמור להיות משולם עד ליום 30.12.08, וסכום של 585,000$ אמור היה להיות משולם עד ליום 31.12.08, כנגד המצאת כל האישורים והמסמכים הנדרשים לשם רישום הדירה על שם התובעים. היה ולא יימסרו לתובעים האישורים והמסמכים הנ"ל עד למועד האמור, הוסכם על הצדדים כדלהלן:

"לא נמסרו לקונה איזה מהאישורים ו/או המסמכים דלעיל עד ליום 31.12.08 ו/או לא נרשם צו הבית המשותף והדירה כיחידה עצמאית בו, יופקדו כל תשלומי היתרה בידי הנאמן עו"ד יוסף שחור ..." (סעיף 3.2.5).

עוד הוסכם, כי יתרת הסכום, בסך 180,000$, תשולם ב- 18 תשלומים שווים, כל אחד על סך 10,000$, החל מיום 10.11.08 ועד ליום 1.7.10, בשיקים דחויים, אותם היה על התובעים למסור לידי הנתבעת לכל המאוחר ביום 1.11.08.

6.         התובעים שילמו את שלושה התשלומים הראשונים על פי ההסכם (100,000$, 200,000$ ו- 75,000$), על אף שעד עצם היום הזה טרם נרשמה הנתבעת כבעלת הזכויות בנכס וטרם נרשמה הערת אזהרה לטובתם (וכאמור לעיל, כבר התשלום השני היה מותנה ברישומים אלה). בנוסף שלמו התובעים לנתבעת את מלוא הסכום האחרון, של 180,000$ (ראו עדות יעקב עידן, העד מטעם הנתבעת, עמ' 17 לפרוטוקול). יוער, כי לטענת התובעים הוסיפו ושילמו לנתבעת סכומי כסף נוספים, על חשבון התשלום הרביעי. עניין זה שנוי במחלוקת (עדות עידן, שלא הייתה חד משמעית, עמ' 17-18 לפרוטוקול). אקדים את המאוחר ואומר כי מצאתי את עדותו של העד מטעם התובעים אמינה ביותר, ואני מקבלת את גרסתו בעניין זה, כמו בכל עניין אחר עליו העיד. עם זאת, לצורך המסקנה הסופית אליה הגעתי, אין לסוגיה ספציפית זו חשיבות של ממש.

התביעה והתביעה שכנגד

7.         מן הבחינה הכרונולוגית, יש להתייחס קודם לתביעה שכנגד, שהוגשה תחילה כתביעה בסדר דין מקוצר בבית משפט השלום, ובמסגרתה תבעה הנתבעת את התובעים לתשלום יתרת סכום התמורה עבור הנכס. בכתב התביעה, שהוגש ביום 18.10.10, נטען כי המוכרת עמדה בכל המתחייב על פי ההסכם, וכי כבר ביום 15.9.09 נרשם הבית בו מצוי הנכס כבית משותף והנכס עצמו נרשם כיחידה עצמאית בו. משכך, החל ממועד זה נשתכללו התנאים להעברת מלוא כספי התמורה למוכרת. בכתב התביעה נטען, כי למרות זאת לא העבירו הקונים את יתרת התמורה, על אף פניות חוזרות ונשנות, עד שנאלצה לפנות לבית המשפט.

8.         בעקבות הגשת התביעה האמורה, פנו התובעים ביום 22.11.10 בתביעה לבית משפט זה לביטול ההסכם, כאמור בפתח פסק הדין. ביום 13.2.12 הגיעו הצדדים לידי הסדר דיוני לפיו תימחק התובענה שהגישה הנתבעת בבית משפט השלום, ותהפוך לתביעה שכנגד במסגרת התיק שלפניי. למען הבהירות, אמשיך להתייחס לתובעים, שהם גם הנתבעים בתביעה שכנגד, כאל התובעים (או כאל העמותה), ואת הנתבעת, הלא היא התובעת שכנגד, אמשיך לכנות הנתבעת.

9.         בתביעתם טוענים התובעים, כי הנתבעת הפרה את ההסכם הפרה יסודית, בכך שבניגוד לאמור בו נרשמה הדירה בצו רישום הבית המשותף בשטח של 147.53 מ"ר. יתרה מזאת, שטח זה (147.53 מ"ר) כולל בתוכו, על פי הרישום, גם שני מחסנים ששטחם 31.81 מ"ר, ומשכך, בפועל, שטחה העיקרי של הדירה קטן עוד יותר. בנוסף, גם ההצמדות של הדירה עליהן הוסכם אינן עולות בקנה אחד עם הרישום בפועל. ועל כל אלה, הנכס לא נרשם עד היום על שם הנתבעת, וכפועל יוצא מכך לא נרשמה עד היום הערת אזהרה לטובת התובעים. כתוצאה מכך, אין התובעים יכולים לקבל משכנתה. בנסיבות אלה, ומכוחו של סעיף 11 להסכם, טרם קמה חובת התשלום. הפרה נוספת הנטענת בכתב התביעה עניינה בכך שהנתבעת הגישה בקשה לשינוי התכנית החלה על החלקה, ובמסגרתה סימנה חלק משטח הדירה כמיועד להריסה, וכשטח המיועד לחניה. התובעים טוענים עוד, כי בהתחייבות בעל פה התחייבה הנתבעת כי תפעל, במסגרת תב"ע, לשנות את יחידת המחסנים העצמאית המסומנת כיחידה מס' 1 בטבלת השטחים שצורפה להסכם, ליחידת מגורים עצמאית, אולם בניגוד להתחייבות זו, לא טרחה לעשות כן.

10.       יוער, כי לאחר הגשת התובענה בתיק זה ביקשו הצדדים לנסות וליישב את המחלוקות ביניהם בהליך של גישור, אולם ההליך לא צלח.

ראיות וממצאים

11.       עיון בצו רישום בית בפנקס הבתים המשותפים (נספח ג' לכתב התביעה) מעלה, כי הנכס מתואר כ"דירה קוטג' + 2 מחסנים", ששטחה 147.53 מ"ר. בטבלת השטחים המצורפת מפורט כי שטח הדירה 117.72 מ"ר ושטח המחסנים 31.81 מ"ר, ובסך הכל שטח הדירה הינו 147.53 מ"ר. בנוסף מוצמדים לנכס שטחי קרקע שונים.